L'agenzia delle entrate commenta il regime fiscale delle operazioni di cartolarizzazione immobiliare

March.08.2021

Con la Risposta a Interpello n. 132 del 2 marzo 2021, l’Agenzia delle Entrate (Divisione Contribuenti – Direzione Centrale Piccole e medie imprese) (“Agenzia”) commenta per la prima volta il regime fiscale applicabile alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare di cui agli articoli 7, comma 1, lett. b-bis e 7.2, comma 1, della Legge 30 aprile 1999 n. 130 ("Legge 130").

1. PREMESSA – LE CARTOLARIZZAZIONI IMMOBILIARI.

Prima di commentarne il regime fiscale l’Agenzia ricorda la disciplina caratterizzante le cartolarizzazioni immobiliari (i.e. aventi - come sottostante dei titoli ABS - beni immobili e proventi generati dalla locazione o rivendita dei medesimi beni).

In particolare e senza pretesa di completezza, è utile ricordare che:

  1. le disposizioni della Legge 130 sulla cartolarizzazione di crediti si applicano, in quanto compatibili, anche alle operazioni di cartolarizzazione di beni immobili (art. 7, comma 1, lett. b-bis, Legge 130);
  2. la SPV che effettua operazioni di cartolarizzazione immobiliare (“SPV” o “SPV Immobiliare”) non può realizzare altre tipologie di cartolarizzazioni (art. 7.2, comma 1, Legge 130);  
  3. per ogni operazione sono individuati i beni ed i diritti destinati al soddisfacimento dei portatori dei titoli di cartolarizzazione. I beni ed i diritti individuati, le somme derivanti in qualsiasi modo dai medesimi beni, nonché ogni altro diritto acquisito nell’ambito dell’operazione di cartolarizzazione immobiliare costituiscono patrimonio separato (art. 7.2, comma 2, Legge 130);
  4. delle obbligazioni nei confronti dei portatori dei titoli e degli altri creditori dell’operazione, risponde esclusivamente tale patrimonio separato (art. 7.2, comma 1, Legge 130);         
  5. la SPV Immobiliare deve individuare un soggetto di adeguata competenza e dotato delle necessarie abilitazioni e autorizzazioni in conformità alle disposizioni di legge applicabili, cui sono conferiti, nell’interesse dei portatori dei titoli, compiti di gestione o amministrazione dei beni immobili oggetto della cartolarizzazione (art. 7.2, comma 2 e 7.1, comma 8, Legge 130).     

2. IL CASO OGGETTO DI INTERPELLO.

L’istante è una SPV costituita ai sensi della Legge 130 destinata a realizzare operazioni di cartolarizzazione immobiliare.

In particolare, la SPV si è resa aggiudicataria da una società veicolo d’appoggio di due impianti fotovoltaici, classificati nella categoria catastale D1 e considerati immobili strumentali ai fini fiscali. L’acquisto degli impianti è stato finanziato tramite l’emissione di titoli ABS sottoscritti da una banca irlandese ed una banca italiana. La SPV intende: (i) sostenere gli investimenti necessari per rimettere in funzione gli impianti; (ii) locare gli impianti; (iii) valorizzare il proprio patrimonio anche tramite disinvestimento; (iv) utilizzare i flussi attivi, al netto delle spese della cartolarizzazione, per corrispondere ai sottoscrittori il rimborso del capitale e la remunerazione dei titoli.

Ciò premesso, l’istante chiede alla Agenzia di conoscere il trattamento fiscale: (i) ai fini IRES, IRAP e IVA, in capo alla SPV con riferimento alle operazioni descritte; (ii) dei titoli di cartolarizzazione in capo ai sottoscrittori; (iii) degli atti d’acquisto degli impianti fotovoltaici, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, sul presupposto che si tratti di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria scaduti e non completamente adempiuti ovvero già oggetto di risoluzione o di scioglimento ai sensi degli articoli 72-quater o 169-bis della Legge Fallimentare.  

3. IL REGIME FISCALE DELLA SPV.

Ai fini IRES, dato atto che la presenza del vincolo di destinazione del patrimonio segregato esclude a priori qualsiasi presupposto di possesso del reddito rilevante ai fini impositivi, l’Agenzia conferma l’applicazione alle SPV Immobiliari del regime tipico delle SPV di cartolarizzazione di crediti (circ. 8/E del 6 febbraio 2003).

Ne consegue, inter alia, che:

  1. le eventuali differenze di periodo collegate a disallineamenti temporali tra i flussi finanziari del patrimonio cartolarizzato ed il pagamento dei proventi ai sottoscrittori dei titoli di cartolarizzazione non concorrono alla formazione della base imponibile IRES della SPV Immobiliare;
  2. l'eventuale risultato positivo di gestione del portafoglio cartolarizzato che residui una volta soddisfatti i creditori dell’operazione concorre alla formazione della base imponibile IRES della SPV Immobiliare.

Analogo trattamento è riconosciuto ai fini IRAP con la precisazione che, per il tributo in questione, vige comunque il principio di “presa diretta dal bilancio” delle voci considerate rilevanti ai fini impositivi.

Importanti precisazioni vengono fornite dalla Agenzia anche ai fini IVA:

  1. alle operazioni effettuate dalla SPV (i.e. locazione e, o compravendita di immobili strumentali) si applica la disciplina IVA tipica della attività immobiliare in questione ovverosia il regime di esenzione (IVA 0%) fatta salva l’opzione per l’assoggettamento ad IVA ordinaria (opzione di cui l’istante intende avvalersi);
  2. il regime di detraibilità dell’IVA assolta dalla SPV (a titolo esemplificativo sugli acquisti immobiliari) segue le regole ordinarie, ivi inclusa l’applicazione del pro-rata di detraibilità qualora la SPV eserciti anche attività che danno luogo ad operazioni esenti IVA (ipotesi che non sembra ricorrere nel caso sottoposto a Interpello).   

4. IL REGIME FISCALE DEI TITOLI DI CARTOLARIZZAZIONE.

Anche sotto tale profilo l’Agenzia conferma l’applicazione alle operazioni di cartolarizzazione immobiliare del regime applicabile alle operazioni di cartolarizzazione di crediti.

I titoli di cartolarizzazione emessi dalla SPV Immobiliare sono dunque soggetti alla disciplina di cui al d.lgs. 1° aprile 1996, n. 239.

Ciò significa che i sottoscrittori dei titoli non subiranno l’aggravio della ritenuta e, o della imposta sostitutiva (26%) ove siano soggetti “lordisti” italiani (fra gli altri, società commerciali e OICR) o residenti in paesi esteri white list (articoli 2, 6 e 7 del d.lgs. 239/1996).

5. IL REGIME FISCALE DELLE CESSIONI IMMOBILIARI.

Nella Risposta a Interpello l’Agenzia commenta il regime applicabile, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, agli atti di acquisto da parte della SPV Immobiliare di immobili strumentali di proprietà di una società veicolo d’appoggio (c.d. LeaseCo o ReoCo). Trattandosi di immobili rivenienti da contratti di locazione risolti per inadempienza dell’utilizzatore, l’Agenzia conferma l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (art. 7.1, comma 4-ter, Legge 130).

Sebbene l’Agenzia si limiti a trattare il regime delle imposte ipotecarie e catastali applicabile alla fattispecie concreta sottoposta dall’istante e non fornisca ulteriori chiarimenti di carattere più generale, la mancata previsione di un regime “speciale” applicabile alle cessioni immobiliari effettuate in favore della SPV Immobiliare o dalla SPV Immobiliare fa ritenere che tali cessioni debbano soggiacere alle regole ordinarie tanto in materia di IVA (aspetto confermato dalla Agenzia, come sopra ricordato) quanto ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.   

* * *

Restiamo a disposizione per ulteriori richieste o chiarimenti sull'argomento.